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如何把結(jié)算審價(單價)做到極致

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在結(jié)算階段,項目業(yè)主方總希望成本人員或者造價咨詢人員努力為工程結(jié)算把好最后一道關(guān)。在造價管理工作中,結(jié)算審價似乎是一項相對簡單或者基礎(chǔ)性工作,但其實要做好(如結(jié)算準(zhǔn)確率達(dá)到99%及以上)本項工作,實屬不易。

你可能是算量的高手,但你是否也是套價高手?結(jié)算審價需要量、價高手的全面參與;

你若已是算量及套價高手,但還需要能理解合同條款、理解合同單價,也要善于梳理結(jié)算資料(包括掌握工程執(zhí)行情況);

你已是理解合同、梳理結(jié)算問題的高手,你是否具有較強(qiáng)的邏輯思維?因每一步必須正確無誤,否則無法得出準(zhǔn)確的結(jié)論。

1.在收集合同基礎(chǔ)上,理解合同條款(含合同單價)

1.1 收集合同組成的所有資料

在結(jié)算審價工作開展前,業(yè)主方成本人員或業(yè)主聘請的咨詢?nèi)藛T一般會收到工程合同在內(nèi)的結(jié)算資料。我們需要弄清楚該工程合同文件的所有的組成資料;合同文件的組成一般在合同協(xié)議書或合同專用條款中予以明確(關(guān)于合同的組成不在這里敘述,追求干貨),但提請?zhí)貏e注意的事項包括:

1.在工程總價合同中,其招標(biāo)圖紙(或合同圖紙)應(yīng)該是合同文件資料收集的重要內(nèi)容,一般不可缺少;

2.在工程單價合同中,其招標(biāo)圖紙(若有)一般也是合同文件的組成部分,但往往會被忽略;

3.需要收集招投標(biāo)階段的招標(biāo)答疑紀(jì)要或補(bǔ)充招標(biāo)文件的相關(guān)內(nèi)容。在工程合同簽訂過程中,很多工程往往會遺漏投標(biāo)答疑紀(jì)或補(bǔ)充招標(biāo)文件的相關(guān)內(nèi)容納入合同中,該內(nèi)容可能會對結(jié)算造價造成一定的影響;

4.工程量清單或商務(wù)標(biāo)報價:假如該標(biāo)價工程量清單或投標(biāo)報價沒有與合同文件裝訂成冊,需要弄清哪個版本是有效版本

5.投標(biāo)文件的技術(shù)標(biāo)或施工組織設(shè)計是否為合同文件的組成部分也需特別注意;

6.招標(biāo)文件(含補(bǔ)充招標(biāo)文件)是否是合同文件的組成部分?

1.2 理解合同的相關(guān)條款

在收集好合同文件的基礎(chǔ)上,接下來就是全面閱讀與努力理解合同條款,特別是將結(jié)算審價工作相關(guān)的事項進(jìn)行一一整理。億誠建設(shè)認(rèn)為,需特別關(guān)注以下內(nèi)容:

1.標(biāo)段與合同分判:了解本次審價工程屬哪個標(biāo)段,需要知道該標(biāo)段與其他標(biāo)段的分界及本工程所在項目的總、分包合同分判事宜。比如進(jìn)行總承包工程審價,非常有必要了解哪些是專業(yè)分包或獨(dú)立承包。反之亦然;

2.承包范圍:閱讀該工程合同文件中的承包范圍是什么?土建工程是什么范圍?機(jī)電安裝工程又是什么范圍?

3.合同形式:需弄清楚本工程是固定總價合同、單價合同還是費(fèi)率計價合同?假如是總價合同,其包干的基準(zhǔn)是什么,是“總包交鑰匙”(借用萬達(dá)的這個名詞)方式包干,還是招標(biāo)圖紙/合同圖紙范圍進(jìn)行包干?在確定包干范圍的基礎(chǔ)上,一般僅計算變更增減(特別注意減項);假如是單價合同,工程量一般需按實結(jié)算;費(fèi)率合同:按合同規(guī)定或相關(guān)地方定額進(jìn)行計算;

4.計價模式:是清單計價還是定額計價?若是清單計價,是按2008規(guī)范還是2013規(guī)范?

5.施工措施費(fèi):需要清楚施工措施費(fèi)是否包干?還是部分可調(diào)?

6.總包配合管理費(fèi):總包配合管理費(fèi)按合同規(guī)定如何計算?

7.單價調(diào)差:在總價合同或單價合同中,是否存在部分材料調(diào)差的規(guī)定?

8.是否有優(yōu)惠率:總價合同或單價合同相對應(yīng)的工程量清單或商務(wù)標(biāo)報價時哪個版本,是否存在優(yōu)惠率?若存在優(yōu)惠率,如何調(diào)整實際單價?

9.變更、索賠:有必要理解合同的變更與合同索賠的相關(guān)條款;注意承包商或業(yè)主各自的合同責(zé)任與合同風(fēng)險承,便于結(jié)算審價中對每項變更與索賠從合同角度進(jìn)行分析與評估;

10.材料供應(yīng)方式:合同文件中有甲方供應(yīng)的設(shè)備與材料有嗎?另外,哪些是甲定乙供材料(清單中一般以材料暫價列計)?

11.品牌與型號:對于甲定乙供材料或乙供材料,是否在合同文件中明確了設(shè)備與材料的品牌?

12.合同約定:如工期約定、獎罰性條款等;

13.合同附件:如某些合同附件中對“預(yù)結(jié)算的要求”等。

1.3 需要正確理解合同清單單價的含義

1.3.1 應(yīng)有“完美合同單價”的概念

筆者在此提出,造價成本人員心中應(yīng)有“完美合同單價”的概念。完美合同單價是指:在合同文件或清單編制階段,造價人員需根據(jù)自身造價工作經(jīng)驗、招標(biāo)圖紙等資料、設(shè)計施工做法等,充分設(shè)定影響清單單價的各特征或因素(影響因素),以使清單單價完美,以避免理解或使用單價時產(chǎn)生歧義或條件不足。而實際工程中,合同清單項目的特征等描述由不同造價人員設(shè)定,差異較大,因此實際合同單價往往并不“完美”。

1.3.1.1 完美單價的12影響因素

筆者總結(jié)了完美合同單價可由以下12個因素中的幾個因素決定:

因素1:條件或部位    因素2:廠家或產(chǎn)地    因素3:品牌    因素4:品種、強(qiáng)度    因素5:材質(zhì)    因素6:型號    因素7:規(guī)格(含厚度)    因素8:做法/安裝方式    因素9:基層、基座    因素10:節(jié)點或圖集    因素11:時間或距離    因素12:其他

1.3.1.2 完美合同單價的12個影響因素的分布

完美合同單價從理論上應(yīng)該考慮上述12個因素中的不同影響因素(在特定項目有一定的差異)。房屋建筑的工程清單項目列表如下:

1.3.1.3 完美合同單價的12因素中的“廠家、品牌”

實際合同單價的影響因素大部分已在清單特征描述中呈現(xiàn),但部分因素(如廠家、品牌)并不是在工程量清單特征描述中而是在合同條款中明確(若有)。在合同文件或工程量清單編制階段,我們力求合同單價“完美”,當(dāng)然也包括設(shè)備、材料的廠家與品牌設(shè)定的“完美“。因此,我們在編制“完美單價”前,事先需要確定清單項目的設(shè)備、材料的品牌與型號是否相對于對后期的合同單價比較敏感?對廠家、品牌敏感的清單項目,需將之設(shè)定為清單項目的影響因素(一般是主要因素)之一。

1. 廠家、品牌不敏感的清單項目

按筆者經(jīng)驗,筆者列述部分“廠家、品牌不敏感的清單項目”(各工程之間有差異),比如:

(1)土建、裝飾、水電類大宗材料:土方、鋼筋、混凝土、模板、樁、鋼結(jié)構(gòu)、鋼管、方木、磚墻、砌塊、保溫板、預(yù)拌砂漿(或砂、水泥)、欄桿、一般涂料、普通墻地磚、普通玻璃、普通油漆、普通樓梯欄桿、地溝蓋板等;

(2)水電、消防材料:預(yù)埋套管、給水管、排水管電線、消防栓、接線盒、普工燈具、普通地漏、普通潔具、軟接頭、法蘭、滅火器等。

2. 廠家、品牌敏感的清單項目

按筆者經(jīng)驗,筆者列述部分“廠家、品牌敏感的清單項目”(各工程之間有差異),比如:

(1)土建、裝飾等材料:

門窗、瓦、防水卷材、地坪涂料、裝飾乳膠漆、裝飾線條、石材、裝飾墻地磚、地毯、勾縫劑、裝飾油、漆墻面裝飾板、裝飾柜、裝飾欄桿、玻璃幕墻等其他裝飾等;

(2)機(jī)電安裝:衛(wèi)生潔具等機(jī)電安裝材料。

1.3.2 確定實際清單單價的影響因素

在理解合同單價時,我們需要比照“完美單價”的各因素以確定合同單價涉及到上述12因素中的哪幾個,以便在第3步套價(單價認(rèn)定)時有計價基礎(chǔ)與計價依據(jù)。

舉例說明1:

某住宅的樓梯地磚面的清單項目,一般地,該地磚應(yīng)有品牌與型號,但合同文件(包括清單描述)中并沒有規(guī)定,該品牌與型號認(rèn)為不是影響單價的因素。因此,在結(jié)算或結(jié)算審價時也可不考慮實際地磚的品牌與型號。反之,若在合同(包括清單描述)中明確了該地磚為某品牌或型號或設(shè)定為暫定材料價,則在結(jié)算使用該單價時,需注意考慮該因素,即注意在實際施工的品牌或型號與原合同文件規(guī)定是否一致。

舉例說明2:

又如土方(土方品種:一類土),則土方類別是其中因素;反之,如“挖土方”,則土方類別不是影響清單單價的影響因素;

1.3.2.1 確定是否合同單價的主要影響因素與次要影響因素

造價人員在理解某合同單價時,需根據(jù)自身經(jīng)驗(包括對設(shè)計與施工技術(shù)的掌握)得出上述12因素中的涉及到幾個因素(比如其中的5個),然后再區(qū)分哪些是影響單價的主要影響因素,哪些是次要影響因素。在不同的項目中或不同的造價人員,理解主要因素與次要因素存在一定差異。

一般地,該清單項目中,“部位”很多時為次要影響因素;其余“品牌”、“品種”、“做法/安裝方式”、“基層、基座”一般為主要影響因素。在后續(xù)的單價認(rèn)定或套價中,特別需要判斷主要影響因素的符合程度。

1.3.2.2 清單單價的影響因素可在實施過程中轉(zhuǎn)化

在項目實施過程中,因施工管控或造價管理中某個行為,會使上述12個影響因素的其中一個或多個因各工程合同執(zhí)行情況受到影響,由原來的非影響因素可轉(zhuǎn)化為影響因素,這是較為常見的。如施工過程中特別明確質(zhì)量要求或強(qiáng)度或等級或厚度或供應(yīng)方式等(原合同并未明確),在實際審價時需要考慮該影響因素。

舉例說明:

合同規(guī)定:衛(wèi)生潔具(坐便器)在原合同條款及清單項目描述中未明確:

結(jié)算審價:廠家、品牌、型號在此清單項目中不認(rèn)為是影響因素,但在施工過程有材料批價,則在結(jié)算審價時,該批價行為使廠家、品牌、型號成為影響因素。

2.掌握工程合同執(zhí)行情況:收集結(jié)算資料+實地察看現(xiàn)場

2.1 收集工程結(jié)算的所有資料

一般地,工程結(jié)算審價所需要包括以下蓋章或簽字的有效資料:

1.施工圖、竣工圖、設(shè)計變更圖紙

2.施工圖紙設(shè)計交底會議紀(jì)要

3.現(xiàn)場的相關(guān)資料(如土方標(biāo)高)

4.經(jīng)業(yè)主與監(jiān)理單位確認(rèn)施工方案

5.業(yè)主指令、技術(shù)核定單、簽證單(需注意:編號的連續(xù)性)

6.施工過程中往來信函

7.施工單位的送審結(jié)算書(蓋章)

8.實際的甲供設(shè)與材料清單

9.實際的設(shè)備、材料的品牌表

10.實際的設(shè)備與材料的核價單

11.工程合同執(zhí)行情況/驗收完成情況的資料;

12.其他資料(如隱蔽驗收單)

2.2 掌握工程合同執(zhí)行情況(包括察看現(xiàn)場)

工程結(jié)算審價是基于工程施工完成或合同執(zhí)行完畢基礎(chǔ)上進(jìn)行;因工程實施較為復(fù)雜,涉及的工程資料與工程數(shù)據(jù)龐大,很多時候現(xiàn)有的審價資料并不能反映工程的實際情況。因此,結(jié)算審價人員很多時有必要在結(jié)算審價時對合同執(zhí)行情況多花時間研究。筆者總結(jié)了如下問題:

1.合同的承包范圍是否是實際的承包范圍,有無變化?如有變化,在結(jié)算審核時需要重新確認(rèn)承包范圍;

2.合同圖紙(如招標(biāo)圖紙),是否是實際的施工圖紙?將實際竣工圖紙或施工圖紙與招標(biāo)圖紙進(jìn)行比對,以確定原工程承包范圍或合同單價是否適用;

3.合同的設(shè)備材料供應(yīng)方式是否有變化?如部分設(shè)備或材料供應(yīng)方式改變,相應(yīng)地調(diào)整單價;

4.原合同的施工條件(如自然地坪標(biāo)高)是否有變化?調(diào)整措施費(fèi)或總價或單價或工程量;

5.合同中明確的材料生產(chǎn)廠家、品牌與型號,實際是否有變化?在很多時候,工程驗收了,但一些特定的材料(如設(shè)備)的品牌型號是否與合同規(guī)定或者施工過程中確定的品牌型號相符合呢?據(jù)此判斷原合同單價的有效性或者變更單價;

6.合同的獎罰條款:有必要根據(jù)合同實際的執(zhí)行情況進(jìn)行獎罰金額核算;

7.關(guān)于工程工期的執(zhí)行情況:在很多結(jié)算審核的時候,這個工期的問題被忽略或會另外納入后評估的內(nèi)容,而實際應(yīng)作為結(jié)算審價的工作,特別是對于業(yè)主來說;

8.合同的其他條款:針對合同條款的各個事項約定,針對執(zhí)行情況逐個研究。

3.進(jìn)行單價認(rèn)定或套價

建設(shè)工程施工合同【施工合同示范文本(GF—2013—0201)的第二部分—通用合同條款之“10.4變更估價”中的“10.4.1 變更估價原則”】對清單單價或變更單價的使用一般均有以下條文的規(guī)定:(1)已標(biāo)價工程量清單或預(yù)算書有相同項目的,按照相同項目單價認(rèn)定;(2)已標(biāo)價工程量清單或預(yù)算書中無相同項目,但有類似項目的,參照類似項目的單價認(rèn)定;(3)已標(biāo)價工程量清單或預(yù)算書中無相同項目及類似項目單價的,按照合理的成本與利潤構(gòu)成的原則,由合同當(dāng)事人商定變更工作的單價。

3.1 正確套用單價——相同項目單價認(rèn)定

需要判斷實際清單項目的主要影響因素與其原合同單價的主要因素(12個因素中的部分因素)是否相符(適當(dāng)忽略次要因素),從而認(rèn)定合同清單的相同單價。

3.2 清單單價換算——參照類似項目的單價認(rèn)定

3.2.1 清單單價換算的前提

清單單價換算一般按合同規(guī)定(如暫定價調(diào)整)或在單價部分影響因素發(fā)生變化時候進(jìn)行換算。

類似單價參照原合同單價計取或以合同價為基礎(chǔ)進(jìn)行換算;除非施工合同另有規(guī)定外,要求類似清單項目的換算時應(yīng)遵循如下前提,否則宜按新增單價處理。

1.工程設(shè)計沒有變化

2.施工條件沒有變化;

3.施工工序沒有改變;

4.施工方法沒有改變;

5.施工的時間安排沒有變化;

6.施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或其他特征并沒有變化;

7.對施工工期并沒有影響;

8.因工程數(shù)量變化等沒有引起單價的改變;

9.因工程量大小等并沒有引起施工措施費(fèi)投入的變化;

3.2.2 清單單價換算的主要類型

清單換算應(yīng)注意除換算部分(如主材)及其引起的費(fèi)率可作調(diào)整,清單項目的其他工料機(jī)的成本并未引起變化。筆者對常用的合同單價的換算各方法作了匯總,具體如下

適用條件:

1.合同單價的換算方法一般需在施工合同條款中進(jìn)行約定;

2.對于招標(biāo)時的暫定價材料或甲供材料的清單項目,需特別注意在施工合同中約定材料;

3.可調(diào)材料清單項目調(diào)價方法,如一般為了清單調(diào)價的便利,可采用上述換算方法2,3,4等;

4.若施工合同并無明確規(guī)定,則筆者認(rèn)為建議采用方法5或合同價定額組價(換算方法7)或合同單價分析中考慮比較全面的換算方法6進(jìn)行換算單價。

不得不說明,“按類似清單項目“,相當(dāng)多的預(yù)算造價人員都感覺單價換算變化多端,各施工合同的規(guī)定也五花八門,令人難以琢磨不透。請可參閱本平臺的相關(guān)文章:造價人經(jīng)驗之談——房建工程常用的單價換算方法∣我是造價人

3.3 新增單價

3.3.1 單價分析表

對于新增項目,該新增加項目的單價分析表樣式可采用如下表:

3.3.2 借用定額進(jìn)行新增項目套價

借用定額進(jìn)行新增項目套價可結(jié)合合同的計價規(guī)定按當(dāng)?shù)囟~的規(guī)定。在不同的清單或定額計價模式下,使用不同地區(qū)的文件規(guī)定。

4.編寫文字說明等、并進(jìn)行核對、溝通、問題解決等

不同的工作階段,審價工作需要編制文字說明:

1.編制階段:包括列出合同組成的問題、合同條款或合同單價理解的問題、結(jié)算資料的問題、現(xiàn)場相關(guān)問題;結(jié)算審價工程的承包范圍、相關(guān)單價(如新增單價、暫定價)的說明;工程量的相關(guān)問題等(待續(xù));

2.審核階段:核對、溝通、問題解決等事項。

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