物業(yè)招標一定要招標代理嗎？有小區(qū)業(yè)主提出質(zhì)疑，說啥5萬方以上就必須走招標代理，還說啥是行業(yè)規(guī)則。

業(yè)主提出“行業(yè)規(guī)則”

以后誰再說小區(qū)物業(yè)公司招標一定要采用招標代理公司，請叫他把法規(guī)名稱和相關(guān)條款原文講清楚。我們?nèi)ヒ黄鹑W習學習。

招投標法是為政府、國企、事業(yè)單位等花納稅人的錢單位，設(shè)計的法定規(guī)則。

小區(qū)選聘物業(yè)公司并非招投標法的法定適用范圍，并且物權(quán)法的程序和招投標程序有細節(jié)上的沖突。

順帶解答一下，之前有關(guān)招標必須采用招標代理結(jié)構(gòu)的問題：

招標人有權(quán)自行選擇招標代理機構(gòu)，委托其辦理招標事宜。任何單位和個人不得以任何方式為招標人指定招標代理機構(gòu)。

標人具有編制招標文件和組織評標能力的，可以自行辦理招標事宜。任何單位和個人不得強制其委托招標代理機構(gòu)辦理招標事宜。

依法必須進行招標的項目，招標人自行辦理招標事宜的，應(yīng)當向有關(guān)行政監(jiān)督部門備案。

《中華人民共和國招投標法》第十二條

同時，招投標法主要是針對政府部門或國企設(shè)立的，業(yè)委會并非法定遵守機構(gòu)。

業(yè)委會和業(yè)主大會的上位法是物權(quán)法，在滿足物權(quán)法的前提下，去適應(yīng)招投標法而已。

業(yè)委會將選聘物業(yè)公司和物業(yè)服務(wù)招標的全部文件抄報給了物管辦、街道辦、社區(qū)，所有對業(yè)委會有業(yè)務(wù)指導的單位。

哪來的什么行業(yè)規(guī)則，物業(yè)行業(yè)的行業(yè)規(guī)則，就是一頓亂搞。

物業(yè)服務(wù)收費管理辦法，寫得清清楚楚，包干制是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行承擔盈余或虧損。

事實上哪個物業(yè)公司不以業(yè)主欠費為由降低服務(wù)標準？

業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第九條

物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。

《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十四條

業(yè)主大會可以決定采用招標或者協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主大會決定采用招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會依照招標投標法律、法規(guī)組織招標。

業(yè)主大會決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當將三家以上備選的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容予以公示，并根據(jù)業(yè)主意見對公示內(nèi)容調(diào)整后，提請業(yè)主大會決定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同報送縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案。

《湖南省物業(yè)管理條例》第三十四條

我們小區(qū)招標，只確認有沒有違反現(xiàn)行法律“禁令”。

要說業(yè)委會工作有問題的，必須拿出明確的法律禁止性條款。

這就是所謂的“法無禁止即可為”。

然后，不采用所謂的物業(yè)行業(yè)行規(guī)，目的就是為了最大限度的讓行業(yè)潛規(guī)則沒有用武之地。

想中標的物業(yè)公司，憑自己的合同相應(yīng)程度和投標承諾公平競爭，根本不需要認識小區(qū)里任何一個人。

業(yè)主們只要死死的記住下面幾個問題：

1、沒有任何法律規(guī)定，小區(qū)選聘物業(yè)公司必須采取招標（開發(fā)商選聘前期物業(yè)除外）。

2、業(yè)委會選聘物業(yè)公司，是為體現(xiàn)公平才用招標，并非法定強制程序。

3、招標人是否采用招標代理公司，由招標人自行決定，任何人無權(quán)強制要求招標人采用招標代理公司。

4、業(yè)委會不采用招標代理公司，目的是避免招標代理公司的行業(yè)潛規(guī)則在小區(qū)作妖作福。

自己的“保姆”，希望業(yè)主們自己說了算。